Levée des réserves en VEFA : délais, relances, recours

Sommaire · 7 sections

La levée des réserves est la reprise, par le promoteur, des défauts que vous avez notés sur le procès-verbal le jour de la livraison de votre appartement neuf. Tant qu'une réserve n'est pas levée, le défaut reste à la charge du vendeur. Voici comment se déroule la levée des réserves en VEFA, dans quels délais, et que faire si rien ne bouge.

La levée des réserves, c'est quoi ?

Une réserve est un défaut apparent ou une non-conformité inscrit au procès-verbal de livraison. La levée des réserves est le constat, idéalement écrit et signé par les deux parties, que ce défaut a été repris. Elle clôt le sujet pour chaque point concerné.

Les réserves sont rédigées lors de la remise des clés (voir notre guide livraison VEFA et réserves), puis complétées pendant le mois qui suit la prise de possession pour les vices apparents découverts après coup, par lettre recommandée (article 1642-1 du Code civil). La levée intervient ensuite, après intervention des entreprises mandatées par le promoteur.

Les étapes de la levée des réserves

Le procès-verbal de livraison : chaque réserve est décrite précisément (pièce, localisation, nature du défaut), photos à l'appui.
Les réserves complémentaires : dans le mois suivant la prise de possession, vous signalez par lettre recommandée les vices apparents découverts à l'usage.
La planification des interventions : le promoteur transmet la liste aux entreprises et vous propose des rendez-vous.
Les reprises : vous laissez l'accès au logement et vérifiez chaque intervention.
Le procès-verbal de levée : il liste les réserves levées et celles qui restent ouvertes, daté et signé.
La libération du solde consigné, le cas échéant, une fois les non-conformités reprises.

Quel délai pour lever les réserves ?

Il n'existe pas de délai légal unique pour la levée de chaque réserve. Trois repères structurent néanmoins le calendrier :

Repère	Durée	Ce qu'il implique
Délai contractuel	Fixé par le contrat ou le PV de livraison (souvent quelques semaines à quelques mois)	Base de vos relances : notez-le sur le PV si rien n'est prévu
Dénonciation des vices apparents	1 mois après la prise de possession (art. 1642-1 C. civ.)	Défauts visibles signalés après la livraison, par recommandé
Action en justice (vices apparents)	1 an à compter de la date où le vendeur peut être déchargé (art. 1648 al. 2 C. civ.)	Délai court : au-delà, l'action est en principe irrecevable
Garantie de parfait achèvement	1 an à compter de la réception des travaux (art. 1792-6 C. civ.)	Couvre les désordres signalés à la réception ou pendant l'année

Attention : la réception des travaux (entre le promoteur et les entreprises) précède généralement votre livraison. La garantie de parfait achèvement peut donc expirer moins d'un an après votre remise des clés. Ne laissez pas traîner.

Le solde consigné et sa libération

En VEFA, les appels de fonds sont plafonnés à 95 % à l'achèvement ; le solde de 5 % est dû à la mise à disposition du logement. En cas de contestation sur la conformité, il peut être consigné (article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation), le plus souvent chez le notaire. C'est la levée des réserves de conformité qui en déclenche la libération au profit du promoteur.

Prévenez votre banque à l'avance : le dernier déblocage du prêt doit être versé au consignataire et non au vendeur. Plus de détails dans le guide des appels de fonds VEFA.

Suivre et relancer efficacement

Tenez un tableau de suivi : numéro de réserve, description, date de signalement, date d'intervention, statut.
Proposez des créneaux d'accès : l'indisponibilité de l'acquéreur est l'une des premières causes de retard.
Vérifiez chaque reprise le jour même et signalez immédiatement une reprise mal faite.
Relancez par écrit (e-mail puis lettre recommandée) en rappelant les dates et les numéros de réserve.
Conservez tout : PV, photos, accusés de réception, comptes rendus d'intervention.

Notre checklist de livraison peut servir de base à ce tableau de suivi.

Les recours si les réserves ne sont pas levées

Mise en demeure du promoteur par lettre recommandée, avec un délai raisonnable pour intervenir.
Voies amiables : conciliateur de justice (gratuit), médiateur de la consommation si le promoteur y adhère.
Expertise : un expert du bâtiment peut qualifier les désordres et chiffrer les reprises.
Action en justice devant le tribunal judiciaire, dans le délai d'un an pour les vices apparents ; un avocat est alors recommandé.

Si un désordre apparaît plus tard et compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination, ce sont les garanties biennale et décennale et l'assurance dommages-ouvrage qui prennent le relais.

Parties communes : le rôle du syndic

Les défauts des halls, ascenseurs, parkings ou espaces verts relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. C'est lui qui réceptionne les parties communes et suit leurs réserves. Signalez-lui ce que vous constatez, et demandez que le sujet figure à l'ordre du jour de la première assemblée générale.

Vous préparez encore votre achat ? Relisez acheter sur plan : nos conseils et parcourez les programmes neufs en VEFA.

Questions fréquentes

Quel est le délai de levée des réserves en VEFA ?

La loi ne fixe pas de délai unique pour reprendre chaque réserve : le contrat ou le procès-verbal de livraison en prévoit souvent un. À défaut, les reprises de désordres signalés relèvent de la garantie de parfait achèvement, qui court un an à compter de la réception des travaux. L'action en justice pour les vices apparents doit, elle, être engagée dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut en être déchargé.

Qui doit lever les réserves : le promoteur ou les entreprises ?

En VEFA, votre interlocuteur est le promoteur (le vendeur). C'est lui qui fait intervenir les entreprises du chantier. Adressez vos demandes et relances au promoteur, jamais uniquement aux artisans.

Peut-on retenir le solde de 5 % tant que les réserves ne sont pas levées ?

Le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement (art. R261-14 du Code de la construction). Il est alors versé entre les mains d'un tiers et libéré quand les non-conformités sont reprises. Ce n'est pas un droit de retenue pour de simples défauts de finition.

Faut-il un procès-verbal de levée des réserves ?

Ce n'est pas imposé par un texte, mais c'est vivement conseillé : un document daté et signé par vous et le promoteur, qui liste les réserves reprises et celles qui restent ouvertes, évite les contestations et sert de preuve.

Sources officielles

Textes consultés le 3 novembre 2026. Rédaction : La rédaction Appartement Neuf.

Ce guide présente des règles générales applicables à la vente en l'état futur d'achèvement d'un logement. Les textes évoluent et chaque contrat a ses particularités : pour une décision engageante, faites relire vos documents par votre notaire ou un avocat, et consultez service-public.fr pour l'état de la réglementation en vigueur.

Demande d'information

Une question sur votre achat sur plan ?

Contrat de réservation à relire, appel de fonds qui vous paraît anticipé, livraison à préparer : décrivez votre situation, un conseiller immobilier vous répond.