Livraison VEFA : réception, procès-verbal et réserves

La livraison est le moment où le plan devient un logement. C'est aussi, juridiquement, un rendez-vous décisif : ce que vous constatez, notez et signez ce jour-là conditionne vos recours pour les défauts visibles. Voici comment l'aborder méthodiquement, avec le bon calendrier en tête.

Ce que la livraison change juridiquement

En VEFA, la livraison désigne la mise à disposition du logement achevé par le promoteur (le vendeur) à l'acquéreur. Elle se matérialise par la remise des clés et par la signature d'un procès-verbal de livraison, dans lequel vous consignez l'état du bien et vos éventuelles réserves.

À partir de cette date, plusieurs mécanismes se déclenchent :

• vous devenez responsable du logement au quotidien (assurance habitation, abonnements, charges de copropriété) ;
• le solde du prix devient exigible, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité ;
• court le délai pour dénoncer les défauts apparents non relevés le jour même ;
• démarrent, à compter de la réception des travaux par le promoteur, les garanties légales de construction (parfait achèvement, biennale, décennale), détaillées dans notre guide garanties après livraison.

Ne confondez pas la réception, qui se déroule entre le promoteur (maître d'ouvrage) et les entreprises, et la livraison, qui vous concerne en tant qu'acquéreur. Les deux sont souvent proches dans le temps, mais distinctes : vous n'êtes pas partie à la réception.

Préparer le rendez-vous

Le promoteur vous convoque en principe par écrit, quelques semaines à l'avance. Mettez ce délai à profit.

1. Rassemblez les pièces contractuelles : acte authentique, plans annexés, notice descriptive, avenants et devis de travaux modificatifs (TMA) acceptés. C'est à ces documents que vous comparerez le logement livré.
2. Vérifiez votre financement : la banque doit être prête à débloquer le dernier appel de fonds, ou vous devez disposer des fonds. Notre échéancier des appels de fonds permet d'anticiper le montant du solde.
3. Souscrivez l'assurance habitation avec effet à la date de remise des clés : l'attestation est souvent demandée le jour même.
4. Préparez votre matériel : mètre ruban, niveau à bulle, testeur de prise, lampe, téléphone chargé pour les photos, ruban adhésif de couleur pour repérer les défauts.
5. Imprimez une liste de contrôle pièce par pièce, par exemple notre checklist de livraison.

Si une visite de pré-livraison est proposée, acceptez-la : elle permet de signaler des défauts que le promoteur peut corriger avant le rendez-vous officiel.

Le déroulé de la remise des clés

Prévoyez du temps : pour un deux ou trois-pièces, une visite sérieuse prend facilement une à deux heures. Ne vous laissez pas presser par un planning de livraisons enchaînées, fréquent dans les grandes résidences franciliennes livrées en une seule vague.

Procédez de façon systématique, pièce par pièce, du sol au plafond :

• Conformité : surfaces et hauteurs cohérentes avec les plans, emplacement des cloisons, des prises, des points lumineux, nature des revêtements et équipements prévus par la notice ;
• Finitions : rayures, éclats, joints, peinture, carrelage sonnant creux, plinthes ;
• Fonctionnement : ouverture des fenêtres et volets, portes, serrures, robinetterie, évacuations, chauffage, VMC, tableau électrique, interphone ;
• Annexes : cave, parking, box, balcon ou terrasse, avec leurs numéros et accès (badges, télécommandes).

Relevez aussi les compteurs (eau, électricité, éventuellement gaz ou chauffage) et notez-les au procès-verbal.

Rédiger des réserves efficaces

Une réserve est une mention écrite sur le procès-verbal signalant un défaut ou une non-conformité. Sa valeur dépend de sa précision : une réserve vague (« finitions à reprendre ») est difficile à faire exécuter.

Pour chaque réserve, indiquez :

• la localisation exacte (pièce, mur, élément) ;
• la nature du défaut (rayure, fissure, absence, dysfonctionnement) ;
• le cas échéant, la référence contractuelle non respectée (article de la notice, plan) ;
• une photo datée, conservée de votre côté.

Exigez un exemplaire signé du procès-verbal avant de partir. Si le représentant du promoteur refuse d'inscrire une réserve, mentionnez-la vous-même et confirmez-la ensuite par lettre recommandée.

Le solde de 5 % et sa consignation

Les appels de fonds en VEFA sont plafonnés à 95 % du prix à l'achèvement. Le solde, soit 5 %, est payable lors de la mise à disposition du logement. Le Code de la construction et de l'habitation (article R261-14) prévoit toutefois que ce solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement avec les stipulations du contrat.

Concrètement, la somme est déposée, le plus souvent entre les mains d'un tiers comme le notaire ou la Caisse des dépôts, au lieu d'être versée au promoteur. Elle est libérée lorsque les non-conformités sont reprises ou que le désaccord est tranché. La consignation est un levier de négociation utile, mais elle suppose une contestation réelle et sérieuse : ne l'utilisez pas pour de simples défauts de finition mineurs sans rapport avec la conformité.

Prévenez votre banque à l'avance si vous envisagez de consigner, afin que le déblocage soit organisé dans les bonnes conditions.

Le mois qui suit et l'année d'action

Certains défauts ne se révèlent qu'à l'usage : un volet qui se bloque, une évacuation lente, une infiltration après la première pluie. L'article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur ne peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession.

Pendant ce mois, signalez chaque défaut apparent nouvellement constaté par lettre recommandée avec accusé de réception, en reprenant la même méthode de description que pour les réserves. Conservez les accusés de réception.

Si le promoteur ne s'exécute pas, l'action en justice relative à ces vices apparents doit être engagée, selon l'article 1648 alinéa 2 du Code civil, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents. Ce délai est court et se calcule précisément : en cas de litige qui s'enlise, consultez rapidement un avocat pour ne pas le laisser expirer.

Obtenir la levée des réserves

Après la livraison, le promoteur fait intervenir les entreprises concernées. Pour accélérer les choses :

• tenez un tableau de suivi de chaque réserve (date de signalement, intervention, état) ;
• facilitez l'accès des entreprises en proposant des créneaux ;
• faites constater par écrit chaque levée, idéalement par un procès-verbal de levée de réserves signé des deux parties ;
• relancez par écrit en cas d'inertie, puis mettez en demeure le promoteur par lettre recommandée.

Pour les parties communes de la résidence (halls, ascenseurs, parkings, espaces verts), les réserves relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Signalez-lui les défauts que vous constatez afin qu'ils soient intégrés à la démarche collective.

En cas de blocage durable, les voies amiables (conciliateur de justice, médiation de la consommation lorsque le promoteur y adhère) précèdent utilement une action devant le tribunal judiciaire. Pour les questions de date, voyez aussi notre guide sur le retard de livraison.