Garanties après livraison : parfait achèvement, biennale, décennale

La remise des clés ne met pas fin aux obligations du promoteur. Un logement neuf bénéficie d'un ensemble de garanties légales, échelonnées dans le temps selon la gravité et la nature des désordres. Bien les connaître permet de s'adresser au bon interlocuteur, dans le bon délai.

Vue d'ensemble des garanties

Trois garanties légales s'appliquent aux constructeurs, auxquelles s'ajoute une assurance obligatoire souscrite par le promoteur. Elles courent toutes à partir de la réception des travaux.

En parallèle, les vices et défauts de conformité apparents se dénoncent à la livraison ou dans le mois suivant la prise de possession : ce régime spécifique est détaillé dans notre guide livraison et réserves.

Le promoteur reste votre interlocuteur

En VEFA, vous n'avez pas signé de contrat avec les entreprises du chantier. L'article 1646-1 du Code civil prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des mêmes obligations que celles dont les architectes, entrepreneurs et autres constructeurs sont eux-mêmes tenus au titre des garanties légales.

Concrètement, vous pouvez donc agir contre le promoteur pour l'ensemble de ces garanties, à charge pour lui de se retourner contre l'entreprise responsable. Ces garanties bénéficient aussi aux acquéreurs successifs : si vous revendez dans les dix ans, votre acheteur en profite pour la durée restante.

La garantie de parfait achèvement

Pendant un an à compter de la réception, l'entreprise est tenue de réparer tous les désordres signalés, quelle que soit leur gravité : ceux qui figuraient en réserve à la réception, et ceux notifiés par écrit pendant l'année. C'est la garantie la plus large par son objet, et la plus utile pour les petits défauts qui apparaissent à l'usage :

• fissures de cloisons ou de plafonds liées au séchage du bâtiment ;
• portes qui frottent, fenêtres mal réglées ;
• joints de carrelage ou de faïence qui se dégradent ;
• défauts d'étanchéité localisés, petites fuites.

Elle ne couvre pas l'usure normale ni les dommages résultant d'un mauvais usage. Signalez chaque désordre par lettre recommandée au promoteur dès qu'il apparaît, sans attendre la fin de l'année : plus le signalement est tardif, plus le délai de reprise risque de déborder.

La garantie biennale de bon fonctionnement

Elle porte sur les éléments d'équipement dissociables, c'est-à-dire ceux que l'on peut déposer ou remplacer sans détériorer le bâti. Exemples courants :

• robinetterie, mitigeurs, chasses d'eau ;
• volets roulants et leurs motorisations ;
• portes intérieures, placards ;
• radiateurs, interphone, sonnette.

Pendant deux ans à compter de la réception, ces équipements doivent fonctionner correctement. La frontière avec la décennale dépend de l'incidence du dysfonctionnement : un équipement dont la défaillance rend le logement impropre à sa destination peut relever de la décennale.

La garantie décennale

La décennale couvre pendant dix ans les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Relèvent typiquement de cette garantie :

• les fissures structurelles, affaissements de planchers ou de fondations ;
• les infiltrations par la toiture ou les façades rendant un logement humide ;
• certains défauts d'isolation ou de chauffage d'une gravité suffisante ;
• les défauts d'éléments indissociables du bâti, comme des canalisations encastrées.

Tous les constructeurs d'un ouvrage doivent être assurés au titre de cette responsabilité. Le promoteur doit, en principe, pouvoir vous communiquer les références de ces assurances ; elles figurent souvent en annexe de l'acte ou sont remises à la livraison.

L'assurance dommages-ouvrage

Le promoteur, en tant que maître d'ouvrage, a l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Son intérêt : préfinancer la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient établies entre les constructeurs et leurs assureurs.

En cas de sinistre de cette nature, vous, ou le syndic pour les parties communes, déclarez le dommage directement à l'assureur dommages-ouvrage, par lettre recommandée, avec une description précise et des photos. Le Code des assurances encadre les délais dans lesquels l'assureur doit prendre position sur la garantie puis présenter une offre d'indemnité. Si ces délais ne sont pas respectés, l'assuré dispose de recours : rapprochez-vous d'un professionnel pour les faire valoir.

Demandez dès la livraison les coordonnées de l'assureur et le numéro de police : il est plus simple de les avoir sous la main avant le premier sinistre.

Parties communes et copropriété neuve

Dans un immeuble neuf en copropriété, ce qui est fréquent à Paris et en petite couronne, les désordres affectant les parties communes (toiture, façades, halls, parkings souterrains, ascenseurs) relèvent du syndicat des copropriétaires. C'est le syndic qui les déclare et suit les procédures, généralement sur décision ou information de l'assemblée générale.

Les premiers mois sont décisifs : signalez au syndic tout désordre commun constaté, participez à la première assemblée générale et veillez à ce que les réserves des parties communes soient suivies jusqu'à leur levée. Un conseil syndical actif est un atout pour faire jouer les garanties dans les délais.

Méthode de déclaration

1. Constater : photographiez le désordre, datez vos constats, notez son évolution.
2. Qualifier : défaut apparent récent, désordre de l'année de parfait achèvement, équipement dissociable, dommage grave ?
3. Notifier par écrit : lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur et, pour un dommage de nature décennale, à l'assureur dommages-ouvrage.
4. Suivre : tenez un tableau des déclarations, interventions et réponses.
5. Relancer puis escalader : mise en demeure, conciliation, et si nécessaire action en justice avant l'expiration de la garantie concernée.

Conservez l'ensemble de vos documents d'achat (acte, notice, procès-verbal de livraison, correspondances) pendant au moins toute la durée de la décennale. Ils vous seront aussi utiles en cas de revente. Pour revoir les étapes qui précèdent, consultez comprendre la VEFA ou utilisez notre checklist de livraison.