Contrat de réservation VEFA : dépôt de garantie et rétractation

Premier document signé dans un achat sur plan, le contrat de réservation est souvent perçu comme une formalité. C'est pourtant lui qui fige le lot, le prix prévisionnel, le calendrier et les conditions dans lesquelles vous pourrez récupérer votre argent. Lecture cotée, clause par clause.

À quoi sert le contrat de réservation

Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, est régi par les articles L261-15 et R261-25 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Par ce contrat, le promoteur (le « réservant ») s'engage à vous réserver un logement précis, en contrepartie d'un dépôt de garantie. Vous, le « réservataire », ne vous engagez pas encore à acheter de manière définitive : l'engagement ferme interviendra à la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Pour le promoteur, ce document a une fonction économique importante : le nombre de réservations conditionne souvent le lancement du chantier et l'obtention de la garantie financière d'achèvement. C'est pourquoi la réservation intervient fréquemment très en amont, parfois avant même le dépôt définitif ou la purge du permis de construire.

Les mentions obligatoires

L'article R261-25 du CCH impose que le contrat de réservation indique notamment :

• la surface habitable approximative du logement, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
• la situation du logement dans l'immeuble (étage, orientation) ;
• la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée, précisant la nature et la qualité des matériaux et les équipements collectifs ;
• le prix prévisionnel et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
• la date à laquelle la vente pourra être conclue ;
• s'il y a lieu, les prêts que le réservant déclare pouvoir faire obtenir, avec leur montant, leur durée et leur taux.

Le contrat doit aussi reproduire les articles du code relatifs au dépôt de garantie et à sa restitution. Exigez systématiquement les plans du lot en annexe : la notice sommaire ne suffit pas pour apprécier un agencement.

Le dépôt de garantie : des plafonds légaux

Le montant du dépôt de garantie dépend du délai qui sépare la réservation de la signature prévue de l'acte de vente (article R261-28 du CCH) :

Ces sommes sont versées sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement habilité, ou chez un notaire. Elles sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion de la vente, où elles s'imputent sur le prix. Un chèque libellé à l'ordre du promoteur lui-même doit vous alerter.

Le délai de rétractation de dix jours

En tant qu'acquéreur non professionnel d'un logement, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de dix jours (article L271-1 du CCH). Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat signé, ou de sa remise en main propre lorsqu'elle est prévue par les textes.

Pendant ces dix jours, vous pouvez renoncer sans avoir à vous justifier, par lettre recommandée avec avis de réception ou tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception. Le dépôt de garantie vous est alors restitué dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Conseil pratique : notez la date de première présentation figurant sur l'avis de passage, pas seulement le jour où vous retirez le pli. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Récupérer son dépôt après le délai de rétractation

Une fois le délai de rétractation expiré, le dépôt reste restituable, sans retenue ni pénalité, dans les cas énumérés par l'article R261-31 du CCH :

• le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation ;
• le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant ;
• le ou les prêts prévus au contrat ne sont pas obtenus ou transmis, ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions ;
• l'un des éléments d'équipement prévus au contrat n'est pas réalisé ;
• l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente, dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Pour obtenir la restitution, adressez votre demande par lettre recommandée avec avis de réception au réservant et au dépositaire. Le remboursement doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la demande.

Les conditions suspensives

La plus importante est la condition d'obtention de prêt. Le contrat doit en préciser le montant, la durée et un taux maximal réalistes. Un taux plafond trop bas ou un montant trop élevé rendent la condition difficile à mettre en œuvre. D'autres conditions peuvent figurer : obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, vente préalable de votre logement actuel (rarement acceptée par les promoteurs), réalisation de l'opération elle-même (seuil de commercialisation, obtention de la GFA).

À l'inverse, méfiez-vous des clauses qui vous obligent à déposer vos demandes de prêt dans un délai très court, ou à accepter toute offre « conforme » : conservez la preuve de vos démarches (demandes écrites, refus motivés) pour pouvoir invoquer la condition.

Avant de signer : la liste de contrôle

1. Le lot est-il identifié sans ambiguïté (numéro, étage, orientation, annexes) ?
2. Les plans cotés et la notice technique sont-ils annexés et paraphés ?
3. Le dépôt respecte-t-il le plafond correspondant au délai prévu, et est-il versé sur un compte spécial ?
4. La date prévisionnelle de signature de l'acte et la date de livraison estimée sont-elles indiquées ?
5. La condition suspensive de prêt reflète-t-elle votre plan de financement réel ?
6. Le prix inclut-il le parking, la cave, les frais de raccordement ? Qu'en est-il de la révision ?
7. Avez-vous bien noté le point de départ du délai de rétractation ?

Une fois l'acte authentique en vue, la suite se joue chez le notaire : consultez notre guide sur l'acte authentique de vente, et anticipez votre calendrier de paiements avec l'échéancier des appels de fonds. Pour la vue d'ensemble, revenez à comprendre la VEFA.