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La signature chez le notaire est le moment où l'achat sur plan devient définitif. Avant d'y aller, vous disposez d'un mois pour vérifier un document dense : le projet d'acte et ses annexes. Voici comment l'aborder méthodiquement, comme on contrôle un jeu de plans avant de lancer un chantier.
Ce que change l'acte authentique
Le contrat de réservation vous réservait un lot ; l'acte authentique de vente vous en rend propriétaire. Dès la signature, vous devenez propriétaire du terrain (ou de votre quote-part en copropriété) et des constructions déjà réalisées ; les ouvrages à venir vous deviennent acquis au fur et à mesure de leur exécution (article 1601-3 du Code civil).
Juridiquement, l'acte doit être conclu en la forme authentique, c'est-à-dire devant notaire, lorsqu'il porte sur un logement relevant du secteur protégé (article L261-11 du Code de la construction et de l'habitation). Ce formalisme n'est pas décoratif : il garantit la présence des mentions protectrices et la publication de la vente au service de la publicité foncière.
Le projet d'acte : un mois pour vérifier
Le vendeur doit vous notifier le projet d'acte au moins un mois avant la date de signature (article R261-30 du CCH). Ce délai vous est destiné : profitez-en pour lire, comparer et poser vos questions par écrit au notaire.
Le projet est souvent volumineux, car il renvoie à de nombreux documents déposés au rang des minutes du notaire : règlement de copropriété, état descriptif de division, plans, notice descriptive, attestation de garantie, permis de construire. Demandez-en la communication — la plupart des offices les transmettent par voie électronique — et ne vous contentez pas du corps de l'acte.
Travaillez avec trois documents côte à côte : le contrat de réservation, le projet d'acte, la notice descriptive. Surlignez chaque écart (surface, prix, prestations, dates). Un écart non expliqué est une question à poser avant la signature, pas après.
Le contenu de l'acte de VEFA
L'article L261-11 du CCH impose que le contrat précise notamment :
- la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;
- son prix et les modalités de paiement de celui-ci, c'est-à-dire l'échéancier des appels de fonds ;
- le délai de livraison ;
- la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
Il doit également comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble : plans, coupes et élévations avec les cotes utiles, ainsi que la notice indiquant la nature et la qualité des matériaux et éléments d'équipement.
Depuis le 1er janvier 2015, seule la garantie financière d'achèvement dite « extrinsèque », fournie par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance, est admise pour les logements : l'acte doit mentionner le garant. Le détail figure dans notre guide sur la garantie financière d'achèvement.
Comparer avec le contrat de réservation
Point par point, vérifiez la cohérence entre les deux documents :
| Point de contrôle | Ce qu'il faut vérifier | Si l'écart est important |
|---|---|---|
| Prix | Prix de l'acte face au prix prévisionnel révisé | Au-delà de 5 %, vous pouvez renoncer et récupérer le dépôt (R261-31) |
| Consistance | Surface, pièces, annexes, équipements prévus | Réduction de valeur de plus de 10 % ou équipement supprimé : restitution du dépôt possible |
| Calendrier | Date ou délai de livraison, clauses de suspension | Demandez des précisions écrites sur les causes légitimes de report |
| Paiements | Échéancier conforme aux plafonds de l'article R261-14 | Un appel supérieur aux plafonds n'est pas valable |
| Garantie | Nom du garant, opération couverte | Demandez l'attestation avant de signer |
Vérifiez aussi la tolérance de surface éventuellement prévue et les clauses relatives aux modifications que le promoteur se réserve, notamment pour des raisons techniques ou administratives.
Financement et frais
À la signature, le notaire appelle la fraction du prix correspondant à l'état d'avancement du chantier, dans la limite des plafonds cumulés : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement. Si le chantier n'a pas démarré, seule une faible part est en principe exigible ; si les fondations sont terminées, l'appel peut atteindre 35 %, dépôt de garantie déduit. Pour anticiper les dates et montants suivants, utilisez notre échéancier des appels de fonds.
Votre offre de prêt doit être acceptée en respectant le délai de réflexion légal de dix jours avant de pouvoir être signée ; anticipez ce délai pour ne pas décaler la date de l'acte. Côté banque, vérifiez que le prêt prévoit un déblocage progressif aligné sur les appels de fonds, et renseignez-vous sur le montant des intérêts intercalaires ou le différé d'amortissement pendant le chantier.
Les frais d'acquisition dans le neuf sont dits « réduits » : de l'ordre de 2 à 3 % du prix, selon la réglementation en vigueur, car les droits de mutation sont remplacés par la TVA incluse dans le prix. S'y ajoutent les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution). Pour le détail et les évolutions, consultez service-public.fr.
Le jour de la signature
- Le notaire lit ou commente l'acte et ses points essentiels ; c'est le dernier moment pour poser vos questions.
- Vous paraphez et signez l'acte, souvent sous forme électronique.
- Les fonds (apport et prêt) doivent avoir été virés au préalable sur le compte de l'office : un virement de dernière minute peut retarder la signature.
- Le notaire vous remet une attestation de propriété ; l'acte définitif, une fois publié, vous sera adressé plus tard.
Après la signature
Commence alors la phase chantier : les appels de fonds arrivent au rythme des étapes, accompagnés d'une attestation de l'architecte ou du maître d'œuvre. Conservez-les et vérifiez qu'ils correspondent à l'échéancier de l'acte (voir notre guide sur les appels de fonds). Pensez aussi à votre assurance habitation, à prévoir pour la livraison, et aux éventuels travaux modificatifs si le calendrier le permet encore.
Enfin, archivez soigneusement l'acte et ses annexes : la notice descriptive et les plans seront vos références le jour de la livraison, puis pendant toute la durée des garanties.
Questions fréquentes
Puis-je choisir mon propre notaire en VEFA ?
Oui. L'acte est généralement préparé par le notaire du promoteur, qui centralise les ventes du programme, mais vous pouvez vous faire assister par votre propre notaire. Les émoluments sont alors partagés entre les deux notaires : cela ne vous coûte en principe pas davantage.
Que se passe-t-il si je ne reçois pas le projet d'acte un mois avant ?
L'article R261-30 du Code de la construction et de l'habitation impose la notification du projet d'acte au moins un mois avant la date de signature. Si ce délai n'est pas respecté, vous pouvez demander le report de la signature afin de disposer du temps nécessaire pour l'examiner.
Dois-je payer quelque chose le jour de la signature ?
Oui : les frais d'acte (frais de notaire) et la fraction du prix correspondant à l'avancement des travaux à cette date, dans la limite des plafonds légaux, diminuée du dépôt de garantie déjà versé. Si les fondations sont achevées, par exemple, jusqu'à 35 % du prix peuvent être appelés.
Peut-on signer l'acte à distance ?
Les notaires peuvent recourir à l'acte authentique électronique et, dans certains cas, à la comparution à distance ou à une procuration. Interrogez l'office notarial en amont pour connaître les modalités qu'il propose.
Ce guide présente des règles générales applicables à la vente en l'état futur d'achèvement d'un logement. Les textes évoluent et chaque contrat a ses particularités : pour une décision engageante, faites relire vos documents par votre notaire ou un avocat, et consultez service-public.fr pour l'état de la réglementation en vigueur.
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