Frais de notaire en VEFA : combien pour un appartement neuf ?

Les frais de notaire en VEFA sont les sommes versées au notaire lors de la signature de l'acte d'achat d'un appartement neuf sur plan. On parle de « frais de notaire réduits » parce que le neuf vendu avec TVA échappe aux droits de mutation de l'ancien : il ne supporte qu'une taxe de publicité foncière de 0,70 %. Voici leur composition, un exemple chiffré et ce qui les distingue de l'ancien.

Frais de notaire VEFA : la réponse courte

Ce que contiennent les frais de notaire d'un appartement neuf

L'expression « frais de notaire » est trompeuse : la plus grande partie n'est pas la rémunération du notaire, mais des taxes qu'il collecte pour l'État et les collectivités.

Les frais liés au prêt (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) s'ajoutent si vous choisissez une garantie notariée plutôt qu'une caution bancaire.

La taxe de publicité foncière réduite du neuf

Dans le neuf, la vente d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans par un professionnel est soumise à la TVA, déjà comprise dans le prix TTC affiché. En contrepartie, l'acte ne supporte pas les droits de mutation de l'ancien, mais une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % prévue par l'article 1594 F quinquies du Code général des impôts. Avec les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État, on retient couramment un taux global d'environ 0,715 %.

Si votre lot bénéficie d'une TVA à 5,5 % (accession à la propriété en quartier prioritaire de la politique de la ville ou dans un périmètre de 300 m autour, sous plafonds de ressources), la logique reste la même : TVA réduite incluse dans le prix, taxe de publicité foncière à taux réduit sur l'acte.

Exemple de calcul des frais de notaire en VEFA

Prenons un appartement neuf au prix de 300 000 € TTC avec TVA à 20 %, soit 250 000 € hors TVA. En pratique, la taxe de publicité foncière est appliquée au prix hors TVA :

Seule l'estimation écrite du notaire fait foi : demandez-la dès la réception du projet d'acte, en même temps que le décompte des premiers appels de fonds exigibles à la signature.

Frais de notaire neuf ou ancien : pourquoi l'écart

Dans l'ancien, l'acquéreur paie des droits de mutation à titre onéreux : taux départemental de l'article 1594 D du CGI, taxe communale et frais d'assiette. Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever leur taux jusqu'à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les primo-accédants achetant leur résidence principale étant exclus de cette hausse. Le neuf vendu avec TVA n'est pas concerné.

Résultat : à prix égal, les frais d'acquisition d'un appartement neuf sont bien plus faibles que ceux d'un appartement ancien. Ce gain compense en partie un prix au m² souvent plus élevé dans le neuf. Pour comparer les deux options, raisonnez en coût total (prix + frais + travaux éventuels), pas seulement en prix affiché.

Quand et comment payer les frais de notaire en VEFA

Les frais de notaire sont versés à la signature de l'acte authentique, en même temps que la part du prix correspondant à l'avancement du chantier. Le notaire vous adresse le projet d'acte au moins un mois avant (article R261-30 du Code de la construction et de l'habitation) : c'est le moment de vérifier le décompte. Les fonds doivent être virés sur le compte du notaire quelques jours avant le rendez-vous.

Votre banque demandera le plus souvent que votre apport couvre ces frais. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, ouvert depuis le 1er avril 2025 à l'achat d'un logement neuf dans toutes les zones pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027, il finance une partie du prix, pas les frais.

Pour la préparation de la signature, voir notre guide acte authentique en VEFA.

Frais de notaire offerts et autres leviers

• Frais de notaire offerts : geste commercial fréquent chez les promoteurs, surtout sur les derniers lots. Faites-le inscrire dans le contrat de réservation et vérifiez qu'il apparaît dans l'acte.
• Garantie du prêt : une caution bancaire évite les frais d'hypothèque notariée.
• Choix du notaire : vous pouvez faire intervenir votre propre notaire aux côtés de celui du promoteur, sans surcoût d'émoluments (ils sont partagés).

Vous cherchez un appartement neuf ? Comparez les prix des programmes neufs vendus en VEFA, puis projetez votre budget avec l'échéancier des appels de fonds. Et pour le panorama complet : acheter sur plan.